Управление на грани фола

Частный бизнес уходит из сферы управления жильем Петербурга, уступая место госструктурам. Управляющие не могут избавиться от долгов из–за ошибок в законах.

Большинство управляющих компаний (УК)

в жилищной сфере находятся на грани банкротства, так как имеют многомиллионные долги. Система управления жильем устроена так, что УК не могут не накапливать задолженность перед подрядчиками и поставщиками коммунальных ресурсов. Из–за этого частный бизнес уходит из сферы управления: за последние 5 лет доля жилья, которое обслуживают жилкомсервисы (ЖКС) с государственным капиталом, выросла с 50% до 70%.

Лидеры неплатежей

По данным ОАО "ТГК–1", на пять крупнейших должников–жилкомсервисов приходится 2 млрд рублей — больше 40% всей задолженности потребителей сферы ЖКХ перед этой компанией за теплоснабжение (она составляет 4,9 млрд рублей). Пять ЖКС, которые снабжает теплом ГУП "ТЭК", задолжали этому поставщику тепла 2,62 млрд рублей (всего долг населения предприятию составляет почти 8,9 млрд рублей, из них просроченный — 4,4 млрд). При этом некоторые УК одновременно отмечены в пятерках должников–лидеров нескольких компаний.  Так, ООО "ЖКС № 3 Центрального района" задолжало "Водоканалу СПб" и ТГК–1 584 млн рублей. ООО "ЖКС № 1 Колпинского района" недоплатило "Водоканалу СПб" и ТЭК свыше 918 млн рублей.

Долги все время растут.  Например, долг потребителей ТГК–1 за год увеличился примерно на 400 млн рублей (на 9%). В целом по городу долг растет на 1,5–3 млрд рублей в год. Сейчас он составляет 15 млрд рублей.

Откуда долги?

Долги накапливаются не по злому умыслу управленцев, отмечает глава Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова. Сама тарифная система устроена так, что УК собирают с населения меньше денег, чем тратят на обслуживание домов. Например, как пояснили в жилищном комитете, "Правила предоставления коммунальных услуг", утвержденные постановлением правительства РФ № 354 в 2011 году, ограничивают размер тарифа для жильцов на воду, тепло и электричество на общедомовые нужды. Из–за этого обитатели дома платят управляющей компании меньше, чем реально стоят коммунальные ресурсы, которые расходуются на мытье лестниц, освещение и обогрев подъездов.

"Плата за управление составляет 1,18 рубля с "квадрата". Это менее 3% от общей суммы квартплаты. Причем эти деньги съедаются только за счет подготовки всевозможных отчетов и сверок для разных контролирующих инстанций, которые готовят УК. Больше их ни на что не хватает", — говорит Евгений Пургин, совладелец ГК "Стакс", глава Ассоциации эксплуатационных и обслуживающих предприятий в жилищной сфере.

Тариф на содержание и текущий ремонт лифтов рассчитывается исходя из площади жилья. То есть на обслуживание лифтов в доме с 9 этажами УК собирает меньше денег, чем в 15–этажке. Но расценки подрядчиков по ремонту лифтов для двух таких домов одинаковые. Кроме того, лифты в старых домах требуют периодического освидетельствования технического состояния для продления сроков службы, капремонта. Стоимость экспертизы, которая нужна для этого, — около 100 тыс. рублей. Эти затраты не предусмотрены тарифом.

Предприятия спецтранса рассчитывают стоимость вывоза отходов исходя из объема скопившегося на придомовой площадке мусора. А УК собирает с населения плату исходя из числа проживающих в квартире. В итоге начисления перевозчиков, как правило, выше, чем плата, собираемая управляющей компанией с населения.

Примерно 3–5% жильцов систематически не платят за жилье. Взыскивать с них долги, в том числе и через суд, должна УК. Как рассказывает Евгений Пургин, одна из входящих в ГК "Стакс" компаний по итогам судебных процессов получила исполнительных листов более чем на 5 млн рублей. Из них с населения удалось получить только 1,2 млн рублей. Привлекли коллекторов, которые помогли взыскать еще 1 млн рублей. При этом за услуги коллекторов УК заплатила 200 тыс.  рублей. Остальную сумму долга с жильцов получить так и не удалось. Итог: УК потратилась на юристов, пошлины, коллекторов и осталась с неоплаченным долгом 3 млн рублей.

"Самое неприятное, что 80% долгов — это плата за коммунальные ресурсы. То есть УК выступает бесплатным агентом монополистов по выбиванию платежей с населения.  Расходы самой УК никто не компенсирует — отсюда накопление кредиторки", — поясняет Евгений Пургин.

Частная доля

В 2012 году, когда совокупный долг управляющих превысил 10 млрд рублей, монополисты заявили, что будут банкротить неплательщиков. Первая обанкроченная УК — "ЖКС № 2 Василеостровского района" — недоплатила ТГК–1 369,3 млн рублей.  Но признание ее несостоятельной не помогло остановить рост долга, сейчас он составляет 568 млн рублей.

В процессе банкротства с УК нечего взыскать: у них в собственности только мебель, компьютеры, метлы и лопаты. За их счет расплатиться с кредиторами не получится.

"У нас долги перед поставщиками под миллиард. Нам их неоткуда взять: если мы расплатимся с одним поставщиком, значит, не сможем отдать деньги другому. Средств от квартплаты на все не хватает. Все это знают и понимают, что нужно менять законодательство. Предложения по его изменению не первый год рассматриваются чиновниками, и неизвестно, будут ли они когда–нибудь приняты", — говорит представитель одной из ЖКС.

Многие частные УК ушли с петербургского рынка или существенно сократили долю присутствия.  Например, фирма с литовскими корнями "Сити Сервис" в 2009 году купила шесть петербургских ЖКС, заняв сразу 12% рынка. Но уже через 2 года компания избавилась от них и сейчас управляет лишь несколькими домами.  Отказались от планов по управлению жильем в Петербурге латвийский Nira Fonds, ЗАО "ПРЭО "Сети и системы" и другие.

"Здесь нет бизнеса, одни убытки. Частникам это не нужно, поэтому они не выживают. Скоро останутся одни государственные компании", — прогнозирует собеседник в ЖКС.

Татьяна Некрасова, гендиректор ООО "Теплоснаб" Говорить о преимуществах государственных компаний над частными в сфере управления жильем не совсем корректно. Все работают в рыночных условиях и терпят убытки. А главная беда сегмента в том, что не решен вопрос нормального биллинга. Система платежей непрозрачна. От этого возникает путаница с расчетами. У многих домов даже нет своих расчетных счетов.  Деньги с разных домов собираются в одну корзину. Масштаб локальных проблем в этой ситуации непонятен, и не видно, как двигаются деньги.

Светлана Грибанова, председатель ТСЖ "Просвет" Тариф на управление для УК не менялся несколько лет. Он очень низкий, компаниям, особенно небольшим, у которых мало домов, денег не хватает. У ТСЖ ситуация немного лучше: мы тариф на административно–управленческие расходы принимаем на общем собрании собственников. Например, у нас он чуть выше 3 рублей за 1 м2. Есть ТСЖ, у которых этот платеж вдвое выше. Мы бы хотели поднять свои расценки, ведь мы их не меняли с 2007 года.  Но это крайне непопулярная мера, так что мы даже не выходим на собрание с таким предложением.